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Habilitaciones

Es un tema prioritario cuando se trata de adquirir o de alquilar un inmueble para desarrollar en él determinado tipo de actividad industrial o comercial asegurarnos que podremos radicarla sin inconvenientes y que dispondremos finalmente de su habilitación correspondiente. En este capítulo trataremos de desarrollar en forma amplia y didáctica este tema tan importante que constituye un aspecto determinante cuando debemos decidir, además de establecer las características constructivas del edificio, la ubicación y su localización geográfica.




Concepto de HABILITACION

Entendemos como tal el permiso ó la autorización otorgada por el organismo competente, en éste caso es el Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires, para desarrollar la actividad requerida por la persona física o jurídica.
En éste sentido debemos establecer una pausa en el desarrollo de este tema y aclarar que la habilitación se otorga a la persona física o jurídica que ejecutará la actividad permitida en la zonificación que establece el Cuadro de Usos.
Aclaremos el alcance e interpretación del término PERSONA FISICA (o persona natural) señalando que como concepto jurídico es todo miembro de la especie humana susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones. Las personas físicas por el solo hecho de existir tienen atributos otorgados por el derecho. La personalidad abre la puerta de la titularidad de los derechos.
Se entiende por PERSONA JURIDICA (o persona moral) a los entes que, para la realización de determinados fines colectivos, las normas jurídicas les reconocen capacidad para ser titular de derechos y contraer obligaciones. Junto a las personas físicas existen también las personas jurídicas, que son entidades a las que el Derecho atribuye y reconoce una personalidad jurídica propia y, consecuentemente, con capacidad para actuar como sujetos de derecho, esto es, capacidad para adquirir y poseer bienes de todas clases, para contraer obligaciones y ejercitar acciones judiciales.
Con esta breve explicación referente a la definición de PERSONA nos resultará más fácil interpretar el contenido de este comentario.
Muchas veces quienes no se encuentran convenientemente informados sobre este particular creen y además aseguran que la habilitación le pertenece y concierne con exclusividad al inmueble (edificio industrial, depósito, galpón o local). Concepto totalmente errado y carente de fundamento, pues quien ejecuta la actividad es la persona física ("José Pérez", por ejemplo) ó la persona jurídica ("Cualquier SA", por ejemplo) y no el edificio industrial, el depósito o galpón.
El edificio Industrial es el ámbito de ejecución, el lugar donde la "persona" desarrolla, ejecuta la tarea; es el elemento o la herramienta que utiliza la persona para efectuar los trabajos que componen la actividad declarada.
La habilitación se otorga a nombre de la persona (física ó jurídica) que lo tramita ante la autoridad competente y lo habilita con permiso para ejecutar las tareas en el lugar permisible acorde así lo establece el Cuadro de Usos.
En base a lo señalado, se debe eliminar este error conceptual referente a la nominación de la habilitación. La habilitación le otorga permiso (habilita) a la persona física o jurídica, (no así al edificio, depósito o galpón), en el lugar donde aquel declare ejecutar su actividad.
La autoridad competente otorga el CERTIFICADO DE HABILITACION una vez cumplido con los trámites respectivos, y su contenido dice, por ejemplo:

DIRECCION GRAL. de HABILITACIONES y PERMISOS
Expte N° xxxxxxBs.As. Fecha
Conste por la presente que por disposición de la fecha dictada en la actuación de referencia se ha concedido la habilitación a nombre del titular que se indica, en la/s ubicación/es y con los rubros, superficies, operarios y observaciones que se detallan:
JOSE PEREZTrámite: (DJ) DEC. JURADA
Calle xxxx PBZona R2b3
(604001) Agencias Comerciales, de empleo, turismo, inmobiliaria
(604008) Agencias-seguros, Casa de cambio
(604184) Oficina Consultora
Total Superficie cubierta 25,50 m2
en razón de reunir aceptables condiciones de higiene, seguridad y moralidad según surge de la documentación acompañada por el peticionante con carácter de Declaración Jurada (Código de Habilitaciones y Verificaciones, Texto Aprobado por Ordenanza xxxxx - BM xxxxxx)


CODIGO DE HABILITACIONES Y VERIFICACIONES


ORDENANZA N° 33.266 AD700.1
Publicada el 22/12/1976 en el Boletín Municipal N° 15.419 es el documento vigente que establece pautas, fija alcances y requisítos inherentes al otorgamiento de la habilitación o permiso municipal según corresponda, para el ejercicio de toda actividad comercial o industrial en el ejido de la Ciudad de Bs.As.
Señala, en la SECCION 1, que todas las actividades sujetas a habilitaciones o permisos se ajustarán a las normas de los Códigos de Planeamiento Urbano, de la Edificación, de la presente ordenanza, y demás reglamentaciones municipales. Aquellas actividades relacionadas con la alimentación cumplirán además con las normas del Código Alimentario Argentino.
En la SECCION 2 fija requisitos que deben cumplimentarse para iniciar el Trámite de la Habilitación: Confección de la solicitud, documentación que debe acompañar (declaraciones juradas, planos, comprobantes, escritura de dominio o contrato de locación, etc) y su seguimiento posterior.
En la SECCION 3 establece comentarios referentes a las restricciones que ajustan la venta de bebidas alcohólicas.
En la SECCION 4 trata sobre los comercios que expenden, fraccionan y consumen productos para la alimentación y/o bebidas en general y otros (supermercados, proveeduría, mercado de puestos minoristas, servicios funerarios, garajes, peluquerías o salones de belleza).
En la SECCION 5 se refiere a Industrias: a las productoras de alimentos, a talleres y depósitos industriales, frigoríficos, laboratorios, etc.
En la SECCION 6 a los servicios de hotelería. SECCION 7 a Básculas y balanzas. La SECCION 8 se ocupa del transporte de pasajeros, escolares, de sustancias peligrosas, de sustancias alimenticias, alquileres de automóviles, etc. En la SECCION 9 trata Sanidad, Educación y Cultura: establecimientos geriátricos, guardería infantil, escuelas, institutos de enseñanza, Finalmente en la SECCION 10 se refiere a Espectáculos y Diversiones públicas: Estadios de Fútbol, Locales de Baile y del acceso de menores en Locales de Diversiones públicas.

NOMENCLADOR DE RUBROS
Con normas de los códigos de Habilitaciones y Verificaciones, de Planeamiento Urbano, de Edificación, Ley 123 de Impacto Ambiental. Decretos, Disposiciones y Resoluciones vigentes

El Nomenclador de Rubros es el documento de consulta obligado para quienes deben decidir el lugar de radicación de la actividad comercial o industrial a desarrollar.
Todas y cada una de las actividades permisibles de ejecutar dentro del tejido de la Ciudad de Buenos Aires han sido clasificadas por los Organismos dependientes del Gobierno Autónomo en base a sus características particulares; en función de la manera que impactan o modifican las condiciones ambientales en su entorno, produciendo las consabidas molestias por su accionar operativo.
Aclaramos que la molestia es el fastidio que experimenta el individuo (habitante de nuestra Ciudad) cuando determinada actividad irrumpe o impacta en su entorno vulnerando o comprometiendo su comodidad habitual.
Como bien hemos destacado en otro capítulo de nuestra página y también en consideración con éste comentario la autoridad competente ha generado zonas específicas aptas para el desarrollo de actividades industriales o comerciales que en la actualidad, quienes allí se instalen deberán satisfacer estrictas normas de cumplimiento obligatorio.
Estas zonas o distritos se encuentran distribuidos en áreas selectivas del tejido urbano (Planos de Zonificación, Planchetas) con el objetivo primordial de poner a resguardo a la población, acotando su ámbito geográfico de influencia, de manera tal de asegurar una adecuada calidad de vida; que no es otra cosa que satisfacer los requerimientos ambientales vinculados con la iluminación, ventilación, acústica, privacidad, visuales y ángulo de visión del cielo en todos los espacios habitables, etc, etc, etc.
Luego de esta breve introducción analicemos la información que nos brinda el NOMENCLADOR DE RUBROS y aclaremos conceptualmente su existencia. Un nomenclador es esencialmente y acorde con su correcta acepción una lista, nómina ó catálogo, de títulos o nombres; en nuestro caso, rubros o actividades.
Este listado agrupa los rubros (actividades) por género. Comienza con la industria, continúa con los depósitos, y luego le siguen los comercios minoristas, servicios de la alimentación, servicios, transportes, comercios mayoristas con y sin depósito, vivienda, educación, sanidad y esparcimiento.
Cada actividad esta nomenclada (codificada), es decir tiene un número asignado que se conoce con el nombre de nomenclador. Por ejemplo para el género Industrias, el Rubro "Fabricación de planchas, ventiladores, aspiradoras, lustradoras, afeitadoras, secadores, exprimidores y procesadores" tiene como nomenclador asignado el 502483.
De manera tal que todas y cada una de las actividades listadas cuentan con su correspondiente nomenclador y consecuentemente con un número de orden para su rápida ubicación en dicho listado, en este caso el 465. Otro ejemplo. Para el género Depósitos, por ejemplo el Rubro "Depósito de motores eléctricos, sus repuestos y accesorios", le corresponde n° de orden 788 y nomenclador 560070.
La característica más importante del NOMENCLADOR DE RUBROS es su sistema vinculante de información de respuesta rápida. Asocia la actividad (rubro) con todos y cada uno de los distritos R, C, E, e I (Residencial, Central, Equipamientos, e Industrial, respectivamente). Sanciona en cada uno de ellos la permisibilidad de ejecutar o no la actividad elegida destacando los alcances y consideraciones accesorias (TRAM tipo de trámite, PREV prevención contra incendios, IA impacto ambiental, FOS factor de ocupación del suelo, etc).
En base a lo señalado para los ejemplos ofrecidos, esquemáticamente el NOMENCLADOR DE RUBROS ofrecería la información indicada de la siguiente manera:


Distritos



RCCCEEI




Ord.NcladorRubro
12323
TramPrevIAObsFOS
465502483Fab.planc999999990I0D0IDJE88
T+
788560070Dep.motor99991212121212DJE42
80



Las conclusiones son rápidas y sencillas si analizamos el ejemplo anterior. El rubro "Fabricación de planchas, ventiladores, ..." con nomenclador 502483 cuenta por un lado con numeral 99 (No permitido en el distrito) en R, C1, 2 y 3 (obviamente esta actividad no se puede radicar en estos distritos) y dispone literales 0I y 0D (permitido en el distrito) en E2 e I (hasta una superficie máxima de parcela de 750m2 y 20.000m2, respectivamente).
Establece, además, condiciones, pautas y alcances referentes a la habilitación. Algunas de estas referencias (indicadas como numerales y/o literales) que figuran en el esquema del nomenclador anterior, planteado como ejemplo, se aclaran a continuación:

99.- No permitido en el distrito
12.- Solamente los de las clases permitidas en el cuadro de usos N° 5.2.6 y 5.2.7
OI.- Superficie de parcela maxima 20.000 M2
OD.- Superficie máxima 750 M2
DJ.- Declaración Jurada
E4.- Corresponde Prevención "E1" si la superficie de piso acumulada es mayor de 1.000 m2
E8.- Corresponde Prevención "E1" si la superficie cubierta totales mayor de 1500m2
2.- Se presentará el formulario ANEXO 1e de Ley 123 Impacto ambiental Resol. 873 55 MAMB 
8.- Formulario Industria del ANEXO VIII de Resol. 873 55 MAMB (Impacto Ambiental) 
T+.- Fos Resultante de las normas de tejido, en caso de Parcela 2500m2 o mas el Fos max es 80%
80.- 80%


Obviamente, estas referencias solo constituyen una parte muy reducida de todo el espectro disponible. Para disponer ampliamente de la información necesaria sobre dicho particular, cuando el caso lo requiera, el Nomenclador de Rubros será el documento de consulta obligado.